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Title: Estructura para la operación y la administración de negocios inmobiliarios.Caso: Grupo Argos S.A.
Authors: Gónzalez Garcés, Simón
Adviser: García Rico, Lucas
Keywords : Ratio de Sharpe
Depreciación
Decisiones
Tasas de capitalización
Sharpe ratio
Depreciation
Decisions
Capitalization rates
Issue Date: 2014
Publisher: Universidad EIA
Abstract: Grupo Argos necesita determinar la estructura para la operación y administración de su nueva línea de negocios, la renta inmobiliaria. Se hace necesario determinar cuál de los vehículos colombianos – Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario, Fondo de Capital Privado y Patrimonio Autónomo Titularizado – tiene características que se ajustan de la mejor manera a la forma de operación del vehículo estadounidense REIT, pero sobre todo al entorno colombiano. Fue necesario estudiar la historia de los REIT para encontrar las características que los hacen tan atractivos y luego según la legislación colombiana se analizó como es el desempeño de los vehículos en estudio para estas características. Se escogió el REIT como referencia dado que es una figura exitosa dentro del mercado inmobiliario más grande del mundo. Adicionalmente se requiere que la estructura organizacional que se puede desarrollar dentro de estos vehículos le permita a Grupo Argos ser el responsable de tomar las decisiones de inversión y desinversión, a la vez que administrar los activos del portafolio. Para evaluar la estructura organizacional de los vehículos colombianos fue necesario analizar los decretos que los reglamentan y el ejemplo puntual del Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias, líder del mercado de fondos inmobiliarios en Colombia por valor de sus activos. También era necesario encontrar las métricas más apropiadas para evaluar la gestión inmobiliaria del fondo inmobiliario del que trata este trabajo de grado. Se debía definir, con base en los informes presentados por Bank of America Merrill Lynch y Barclays, la estructura de los estados financieros y la forma de valoración del portafolio. Se sugirió que el vehículo a elegir para desarrollar el fondo inmobiliario de Grupo Argos deber ser el Patrimonio Autónomo Titularizado, pues este brinda mejores oportunidades al público objetivo que se ha definido, permite a los inversionistas tener menores cargas fiscales producto de la posibilidad de incluir la depreciación en el estado de resultados y ofrece flexibilidad en otros aspectos como límites de apalancamiento y límites de participación de inversionistas. A la vez que su estructura organizacional permite que Grupo Argos tenga bajo su responsabilidad las tareas que desea ejercer. Igualmente se definió que el NOI y el FFO serán parte del estado de resultados, mientras que el CAD será la métrica más importante del flujo de caja. Por último se concluyó que el fondo inmobiliario deberá ser valorado mediante tasas de capitalización de mercado y que para ello será necesario tener información sobre los precios de arrendamiento y venta por m2 de mercado.
Abstract (English): Grupo Argos needs to determine the best structure to operate and administrate its new division: commercial real estate investment. For instance, it has to address which Colombian financial instrument – among Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario, Fondo de Capital Privado y Patrimonio Autónomo Titularizado – better suits its requirements. In particular, the financial instrument must operate in the fashion of the American REIT, as it is a successful financial structure within the biggest real estate market, adjusted to the Colombian environment. Two main approaches are followed. First, the history and performance of REIT is studied in order to assess the features that make it successful. Second, the Colombian legislation regarding the real estate financial instruments is analyzed with respect to the American experience. The organizational structure that is going to be adopted by the real estate division has to allow Grupo Argos to be both the responsible for investment decisions and the manager of the portfolio’s assets. For that purpose, after studying the Colombian legislation, the case study of Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias is reviewed as a relevant example as it is the local real estate funds market leader by assets. The scope of this project made necessary to find the most appropriate measures and indexes to evaluate the performance of the real estate fund. Therefore, the fund’s income statement and its valuation are defined using measures based on the Bank of AmericaMerrill Lynch and Barclays briefs. As an outcome of the analysis previously described arises the suggestion for the development of a Patrimonio Autónomo Titularizado as the main structure for the Grupo Argo’s real estate fund. This organizational structure allows the company to offer better opportunities to the defined target market, is flexible in crucial aspects such as leverage limits or number of investors, and reduces the investor’s tax burden as it enables to account the depreciation in the income statement. It also enables Grupo Argos to manage it autonomously. Regarding the structure of the fund’s income statement, it should have built in the NOI and the FFO indexes, meanwhile the CAD is suggested to be the most important measure in the cash flow. Furthermore, the fund should be valued through market capitalization rates, therefore information on market real estate property prices and leases is required in order to estimate those rates.
Description: 71 páginas
URI: http://repository.eia.edu.co/handle/11190/1700
Citation: Gónzalez Garcés, S. (2014). Estructura para la operación y la administración de negocios inmobiliarios.Caso: Grupo Argos S.A. (Trabajo de grado). Recuperado de: http://repository.eia.edu.co/handle/11190/1700
Autorization: openAccess
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