Publicación: Viabilidad de un hotel en Medellín, Colombia
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Resumen en español
RESUMEN: En los últimos años la ciudad de Medellín se ha convertido en un importante centro cultural y de negocios, evidenciado por el continuo crecimiento en cuanto al flujo de nacionales y extranjeros hacia la capital antioqueña. Esto a su vez ha revitalizado fuertemente la demanda hotelera, abriendo la posibilidad a nuevos proyectos de alojamiento. Este proyecto tiene como objetivo llevar a cabo un análisis completo, con el fin de evaluar la viabilidad de realizar una inversión en un hotel dentro de la ciudad de Medellín. Para analizar integralmente los elementos inherentes a un hotel, se elaboraron investigaciones en cuatro diferentes frentes. Primero se realizó un estudio de demanda, oferta y ubicación, en el cual se analizó el flujo y la composición histórica de pasajeros a Colombia y a Medellín. Por otra parte, se evaluó la estructura de la oferta de alojamiento en la cuidad y, en cuanto a la ubicación, se analizaron índices de ocupación hotelera por sector. Adicionalmente, se hizo referencia a la opinión de expertos, para así, llegar a la determinación de que el sector óptimo para llevar a cabo la inversión es en El Poblado. En el segundo elemento, se analizó el contexto macroeconómico de Colombia, con énfasis en variables que afectan a la industria turística como lo son la TRM y la inflación. Asimismo, se llevó a cabo un estudio del contexto legal, con los requerimientos para operar un hotel en el país, y un análisis del contexto social, con el fin de entender aspectos relevantes al manejo de este. El tercer elemento esencial para comprender el funcionamiento de un hotel, son sus costos asociados. En este frente se elaboró un análisis con ayuda de expertos en el ámbito, para llegar tanto a los costos fijos como variables de la operación. Finalmente, en el cuarto elemento, se llevó a cabo un estudio de ingresos, en el cual se evaluaron indicadores financieros de hoteles tanto para la ciudad como para el sector del Poblado. Con estos elementos se elaboraron tres flujos de caja y se analizaron los indicadores de VPN, TIR, IT y PAYBACK, según el flujo de caja libre y del inversionista en tres escenarios, un escenario pesimista, uno base y otro optimista. En cuanto a los resultados se percibe que el proyecto propuesto es viable, gracias a que en los diferentes escenarios las fluctuaciones propuestas en la ocupación hotelera son realizables según la opinión de expertos en el sector.
Resumen en inglés
ABSTRACT: In the last years, the city of Medellín has become an important cultural and corporative center, evidenced by the continuous growth in the flow of national and foreign people to the capital of Antioquia. This flow has strongly revitalized de demand for hotels, creating the opportunity for new lodging projects. This project has as an objective to carry out a complete analysis, with the final purpose of evaluating the feasibility of performing an investment in a hotel within the city of Medellín. To comprehensively analyze the elements inherent to a hotel, investigations were carried out on four different fronts. First, a study of demand, supply and locations was carried out, in which the flow and historical composition of passengers to Colombia and Medellín were analyzed. On the other hand, the structure of the lodging offer in the city was evaluated and, regarding the location, hotel occupancy rates were analyzed by sector. Additionally, reference was made to the opinion of experts, in order to arrive at the determination that the optimal sector to carry out this investment was in El Poblado. In the second element, the macroeconomic context of Colombia was analyzed with emphasis on variables that effect the tourism industry, such as the TRM and inflation. Likewise, a legal context study was carried out, with the necessary requirements to operate a hotel in the country, and a social context analysis, in order to understand relevant aspects of the management of a hotel. The third essential element to understand the operation of a hotel, are the costs associated with it. On this front, an analysis was prepared with the help of experts in the field, to arrive at both the fixed and variable cost of the operation. Finally, the fourth element, an income study was carried out, in which financial indicators of hotel were evaluated for both the city and the El Poblado sector. With this elements, three cash flows were elaborated and the NPV, IRR, IT and PAYBACK indicators were analyzed, based on the investor and free cash flow in three scenarios, a pessimistic scenario, a baseline scenario, and an optimistic one. Regarding the results, it is perceived that the proposed project is viable, thanks to the fact that in the different scenarios the proposed fluctuations in the hotel occupancy are feasible according to the opinion of experts in the field.