La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. ANÁLISIS DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO COMO MODELO DE FINANCIAMIENTO Y ALTERNATIVA DE INVERSIÓN EN EL DEPARTAMENTO DE ANTIOQUIA MIGUEL ECHEVERRI ORTEGA Trabajo de grado para optar al título de Ingeniería Administrativa e Ingeniería Financiera Miller Ramírez Cruz - Director de la Maestría en Finanzas y la Especialización en Finanzas Corporativas UNIVERSIDAD EIA INGENIERÍA ADMINISTRATIVA INGENIERÍA FINANCIERA ENVIGADO 2024 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. CONTENIDO pág. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................... 9 1. PRELIMINARES ....................................................................................................... 10 1.1 Planteamiento del problema ............................................................................. 10 1.2 Objetivos del proyecto ...................................................................................... 13 1.2.1 Objetivo general ........................................................................................... 13 1.2.2 Objetivos específicos .................................................................................... 13 1.3 Marco de referencia ......................................................................................... 14 1.3.1 Antecedentes ............................................................................................... 14 1.3.2 Marco teórico ................................................................................................ 16 2. METODOLOGÍA ....................................................................................................... 22 3. PRESENTACIÓN Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS ............................................... 24 3.1 crowdfunding .................................................................................................... 24 3.1.1 Actores ......................................................................................................... 24 3.1.2 Tipos de crowdfunding ................................................................................. 25 3.1.3 Propuesta de valor del crowdfunding ............................................................ 26 3.2 Regulación del crowdfunding en colombia........................................................ 27 3.2.1 Entidades autorizadas .................................................................................. 30 3.3 Crowdfunding inmobiliario ................................................................................ 32 3.3.1 Tipos de crowdfunding inmobiliario ............................................................... 32 3.3.2 Ventajas del crowdfunding inmobiliario ......................................................... 33 3.3.3 Desventajas del crowdfunding inmobiliario ................................................... 34 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 3.4 Análisis de casos de estudio ............................................................................ 35 3.4.1 Criterios de selección ................................................................................... 35 3.4.2 Casos de estudio seleccionados .................................................................. 36 3.4.3 Expansive ..................................................................................................... 38 3.4.4 Bricksave ...................................................................................................... 41 3.4.5 Troop ............................................................................................................ 43 3.4.6 Lokl .............................................................................................................. 45 3.4.7 Habi y A2censo ............................................................................................ 47 3.5 descripción de percepciones y expectativas ..................................................... 47 3.5.1 Inversores potenciales .................................................................................. 48 3.5.2 Desarrolladores inmobiliarios ....................................................................... 49 4. CONCLUSIONES Y CONSIDERACIONES FINALES .............................................. 51 REFERENCIAS ............................................................................................................... 53 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. LISTA DE FIGURAS pág Figura 1 ........................................................................................................................... 39 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. RESUMEN El presente proyecto de investigación se centra en el crowdfunding inmobiliario en Antioquia, Colombia, como una alternativa de financiamiento e inversión con potencial para democratizar la participación en proyectos inmobiliarios. Este esquema de financiamiento se ha popularizado a nivel mundial, ya que permite a pequeños y medianos inversionistas participar en proyectos inmobiliarios a través de una plataforma en línea, sin necesidad de ser propietarios de grandes capitales. En Antioquia, una región con inversiones en el fomento inmobiliario, el crowdfunding inmobiliario es una propuesta reciente que busca abrir nuevas fuentes de financiamiento. El propósito principal del proyecto es evaluar la factibilidad y los impactos del crowdfunding inmobiliario en Antioquia. Se identificaron regulaciones, percepciones de inversores y desarrolladores, y el rendimiento de las plataformas de crowdfunding. Con base en la revisión de literatura y casos de estudio de plataformas internacionales y locales como Expansive, Bricksave, Troop y Lokl, se identifican las características de las plataformas, los modelos de negocio y los factores que han llevado al éxito o fracaso de estas iniciativas. El análisis contrasta las oportunidades de inversión accesibles con el conocimiento de los inversionistas y relaciona las características de las plataformas de crowdfunding inmobiliario. Los resultados de la investigación confirman que el crowdfunding inmobiliario ofrece oportunidades como la baja inversión mínima, lo que permite la entrada de nuevos inversionistas y la diversificación de portafolios. Sin embargo, el estudio encuentra barreras como la asimetría de información entre los inversionistas y los promotores, así como obstáculos regulatorios. Es inevitable que estos dos últimos factores limiten la tasa de éxito a corto plazo del crowdfunding inmobiliario. Finalmente, se presenta la conclusión sobre el potencial a largo plazo del crowdfunding inmobiliario en Antioquia. En resumen, el éxito futuro del sector dependerá de la regulación y del uso de prácticas de mercado justas y transparentes. Con reformas La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. adicionales, el crowdfunding inmobiliario en Antioquia puede contribuir significativamente al crecimiento del mercado inmobiliario residencial y reducir el déficit de vivienda en la región. Palabras clave: Crowdfunding inmobiliario, Antioquia, Colombia, Alternativa de financiamiento e inversión, Regulación La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. ABSTRACT This research project focuses on real estate crowdfunding in Antioquia, Colombia, as an alternative financing and investment option with the potential to democratize participation in real estate projects. This financing scheme has gained worldwide popularity because it allows small and medium investors to participate in real estate projects through an online platform without needing large amounts of capital. In Antioquia, a region invested in real estate development, real estate crowdfunding is a recent approach that seeks to open new sources of financing. The main purpose of the project is to evaluate the feasibility and impacts of real estate crowdfunding in Antioquia. The study identified regulatory factors, perceptions of investors and developers, and the performance of crowdfunding platforms. Based on a literature review and case studies of international and local platforms like Expansive, Bricksave, Troop, and Lokl, the characteristics of these platforms, their business models, and the factors that have led to their success or failure were identified. The analysis contrasts accessible investment opportunities with the investors' knowledge and examines the features of real estate crowdfunding platforms. The research results confirm that real estate crowdfunding offers opportunities such as a low minimum investment, feasibility, entry for new investors, and portfolio diversification. However, the study finds barriers like information asymmetry between investors and promoters, as well as regulatory challenges. Inevitably, these factors limit the short-term success rate of real estate crowdfunding. Finally, the conclusion highlights the long-term potential of real estate crowdfunding in Antioquia. In summary, the future success of the sector will depend on regulation and the use of fair and transparent market practices. With additional reforms, real estate crowdfunding in Antioquia can significantly La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. contribute to the growth of the residential real estate market and reduce the housing deficit in the region. Keywords: Real estate crowdfunding, Antioquia, Colombia, Alternative financing and investing, Regulation 9 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. INTRODUCCIÓN El sector inmobiliario en Antioquia ha sido identificado como eje dinamizador del desarrollo económico de la región, tanto por su incidencia en el crecimiento urbano como por su aporte en la generación de empleo. Por lo tanto, la identificación de esquemas de financiación novedosos que permitan acceder a fuentes alternas de capital se ha presentado como una condición necesaria para mantener el dinamismo del sector. Uno de los esquemas que ha ganado trascendencia a escala mundial es el crowdfunding inmobiliario, el cual permite a pequeños y medianos inversionistas participar en proyectos de bienes raíces mediante plataformas digitales. El crowdfunding inmobiliario se enmarca en la denominada financiación colaborativa, la cual consiste en que múltiples inversionistas contribuyan a un fondo común para financiar proyectos inmobiliarios, a cambio de una participación en las utilidades o rentabilidades del proyecto. Este modelo no solo democratiza el acceso a las inversiones inmobiliarias, sino que presenta una alternativa de financiación para los desarrolladores que puede suplir o coexistir con métodos tradicionales, como los créditos bancarios. El presente documento busca evaluar la viabilidad y los efectos del crowdfunding inmobiliario en el departamento de Antioquia, Colombia. Por otro lado, pretende identificar las formas en que este mecanismo cambiará el sector inmobiliario en la región, al permitir que pequeños inversionistas se involucren en proyectos a los que anteriormente no tenían acceso. Finalmente, se analizarán las percepciones y expectativas de los actores implicados en el mercado inmobiliario frente a esta nueva modalidad de financiación. Para contextualizar este análisis, se describirán algunos casos de estudio, tanto nacionales como internacionales, sobre plataformas de crowdfunding inmobiliario. A través de estos, se identificarán algunas de las ventajas y desventajas de este esquema al compararlo con los métodos tradicionales de financiamiento, así como los desafíos puntuales al implementar un esquema de crowdfunding a nivel nacional, como la regulación, la transparencia y la confianza del inversionista. 10 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 1. PRELIMINARES 1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiamiento colectivo que representa una alternativa de inversión en el sector de bienes raíces. En este modelo, inversores individuales y colectivos contribuyen financieramente a proyectos inmobiliarios a través de plataformas en línea, a cambio de una participación proporcional de las ganancias o ingresos generados por dichos proyectos. Esta forma de financiamiento colectivo democratiza la inversión en bienes raíces, ya que no se requiere un capital significativo para participar en proyectos de envergadura. Según un estudio realizado por Scherer et al (2017), titulado "Real Estate Crowdfunding: An Exploratory Review of the Italian Market", el crowdfunding inmobiliario se basa en el principio del financiamiento colectivo, donde múltiples inversores contribuyen a un proyecto con la finalidad de obtener rendimientos financieros. Existen diversos tipos de crowdfunding inmobiliario, cada uno con sus propias características. Por ejemplo, el crowdfunding de deuda implica que los inversores prestan dinero a los promotores de proyectos inmobiliarios a cambio de intereses y pagos regulares, funcionando de manera similar a un préstamo. En contraste, el crowdfunding de capital permite a los inversores adquirir una participación en el proyecto y compartir las ganancias o pérdidas, lo que conlleva un mayor riesgo, pero también un potencial de retorno más alto, según investigaciones como la de Araoz et al (2020), titulada "Real Estate Crowdfunding: An Investment Opportunity?". Para una efectiva articulación de este modelo de financiamiento, el funcionamiento de las plataformas de crowdfunding inmobiliario es esencial, pues estas actúan como intermediarios entre los inversionistas y los promotores de los proyectos inmobiliarios. Los promotores presentan sus proyectos en estas plataformas, detallando la inversión requerida, los objetivos del proyecto y los posibles rendimientos. Los inversores seleccionan proyectos de su interés y contribuyen financieramente a través de la 11 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. plataforma. Una vez que se alcanza la financiación requerida, el proyecto se lleva a cabo, y los inversores comienzan a recibir rendimientos de acuerdo con el tipo de crowdfunding seleccionado. Una de las principales ventajas de este modelo de financiamiento es que les permite a los inversionistas diversificar sus portafolios sin la necesidad de adquirir propiedades completas, democratizando la inversión en bienes raíces y ampliando el acceso a oportunidades que antes solo estaban disponibles para inversionistas institucionales o de alto patrimonio (Block, 2019). La transparencia también es una característica fundamental, ya que la información sobre proyectos, rendimientos y riesgos suele estar disponible en línea, como lo señala Mollick en su estudio de 2014, "The Dynamics of Crowdfunding: Determinants of Success and Failure". Por otro lado, dentro de las principales desventajas del crowdfunding inmobiliario, es necesario destacar los riesgos que se presentan en un proyecto inmobiliario, como retrasos en la construcción o cambios en las condiciones del mercado (Lin, 2018). Adicionalmente, dado que el horizonte de inversión suele ser de largo plazo, la liquidez de las inversiones puede ser limitada. Además, la regulación varía según el país y puede afectar la operación de las plataformas de crowdfunding inmobiliario, como señala Dorfleitner et al (2021) en su estudio "The Promise and Pitfalls of Crowdfunding Real Estate". El departamento de Antioquia se destaca como uno de los centros económicos más importantes del país, con una actividad significativa en el sector de bienes raíces. Según datos proporcionados por la Cámara Colombiana de la Construcción (CAMACOL) en su informe de mercado inmobiliario de 2020, Antioquia ha experimentado un crecimiento constante en la construcción de proyectos inmobiliarios, lo que refleja su relevancia en el panorama nacional (CAMACOL, 2020). Además, la elección de Antioquia como escenario de investigación se respalda por su papel como un hub empresarial y su creciente adopción de tecnologías financieras y modelos de financiamiento alternativos. Esto se alinea con la investigación de la Superintendencia Financiera de Colombia en 2021, que resalta el aumento de la 12 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. innovación financiera en el país y su impacto en diferentes regiones (Superintendencia Financiera de Colombia, 2021). Esta combinación de factores convierte a Antioquia en un contexto relevante y dinámico para explorar cómo el crowdfunding inmobiliario se integra en un mercado regional específico y cómo contribuye al desarrollo económico y urbano en esta área de Colombia. El crowdfunding inmobiliario ha emergido como una alternativa de financiamiento disruptiva en el sector de bienes raíces, pero su influencia y adaptación en regiones específicas, como Antioquia, aún no se han explorado en profundidad. Para realizar esta exploración, se debe examinar el impacto económico, financiero y social del crowdfunding inmobiliario en proyectos dentro de Antioquia y su comparación con las prácticas convencionales de financiamiento inmobiliario. Además, se requerirá una evaluación detallada de la rentabilidad y sostenibilidad de los proyectos financiados a través de este modelo en el mediano y largo plazo, con el fin de proporcionar una comprensión completa de su contribución al mercado inmobiliario regional y su viabilidad como alternativa de inversión y financiamiento. En este sentido esta investigación se plantea la siguiente pregunta de investigación ¿Cuál es el impacto del crowdfunding inmobiliario en el financiamiento, desarrollo y participación de proyectos inmobiliarios en el departamento de Antioquia? 13 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 1.2 OBJETIVOS DEL PROYECTO 1.2.1 Objetivo general Analizar la viabilidad y los impactos del crowdfunding inmobiliario como modelo de financiamiento y alternativa de inversión en el contexto del departamento de Antioquia. 1.2.2 Objetivos específicos o Construir un marco teórico del crowdfunding inmobiliario a partir de las bases conceptuales que sustentan este modelo de financiamiento y participación en proyectos inmobiliarios, identificando sus principios, tipos y mecanismos de funcionamiento. o Analizar la viabilidad financiera y legal del crowdfunding inmobiliario en Antioquia, considerando la regulación vigente, los costos asociados, las posibles barreras legales y fiscales, y las implicaciones para los diferentes actores involucrados en el proceso. o Identificar los factores que influyen en el éxito o fracaso de las plataformas de crowdfunding inmobiliario y los proyectos financiados a través de ellas, describiendo las percepciones y expectativas de los inversores potenciales y desarrolladores inmobiliarios en el departamento de Antioquia, respecto a la adopción del crowdfunding inmobiliario. 14 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 1.3 MARCO DE REFERENCIA 1.3.1 Antecedentes En el dinámico contexto del departamento de Antioquia, Colombia, el mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos en respuesta a la creciente adopción del crowdfunding como una nueva forma de financiamiento de proyectos de bienes raíces. Este modelo financiero innovador está redefiniendo la dinámica tradicional del mercado inmobiliario al modificar la manera en que se financian, desarrollan y participan en proyectos. Esta investigación se centra en comprender a fondo el impacto de esta tendencia en Antioquia, explorando su influencia en el financiamiento, desarrollo y participación de proyectos inmobiliarios en esta región específica, y su relación con las prácticas tradicionales de financiamiento. Esta investigación es crucial para ofrecer una perspicacia detallada sobre cómo el crowdfunding inmobiliario está contribuyendo al desarrollo sostenible del mercado inmobiliario regional. Por su parte, John H. Vogel Jr. Y Benjamin S. Moll realizaron una publicación en el Real Estate Finance Journal en 2014 con el propósito de describir cómo funciona el crowdfunding inmobiliario. Partiendo del contexto del crowdfunding como modelo de financiamiento, los autores lo delimitaron específicamente al sector de bienes raíces, exponiendo inicialmente las ventajas de invertir en proyectos a través del crowdfunding inmobiliario al igual que las desventajas a las que se podría enfrentar un posible inversionista. De igual manera en el artículo se hizo un análisis de los diferentes acercamientos que han tenido las plataformas de crowdfunding inmobiliario, explorando también 2 acuerdos representativos de este modelo de financiamiento. Tras un análisis del marco legal del crowdfunding inmobiliario, los autores reconocen el gran componente innovador que ofrece este modelo de financiamiento, resaltando las oportunidades que este ofrece, pero considerando a su vez el factor de riesgo que asumen los inversionistas. Además de esto, María Fernanda Gravier Caez, Enrique Carlos Ordoñez Villarreal y Vera Judith Santiago Martínez en el capítulo 12 del libro “Avances y Perspectivas de la Ingeniería 4.0” publicado en el 2020, realizaron un diagnóstico y estudiaron la evolución de la oferta de crowdfunding en Colombia. Con en el objetivo de abordar el 15 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. desconocimiento de los colombianos del modelo de financiación, los autores construyeron un inventario de las plataformas de crowdfunding en Colombia, caracterizándolas a través de variables descriptivas comunes para así construir una línea de tiempo de la evolución de la financiación colectiva en Colombia. Mediante un enfoque de investigación mixto, María Fernanda Gravier Caez y colaboradores encontraron que a lo largo de los últimos 7 años en Colombia han operado 20 plataformas de crowdfunding tanto nativas como internacionales. Los autores también encontraron una dominancia de las plataformas especializadas, es decir, que atienden un sector específico, siendo uno de estos el inmobiliario. Asimismo, Philip Ashton y Rachel Weber examinaron el crecimiento de las plataformas de crowdfunding ante una posible crisis financiera global en 2022. En este artículo, los autores investigaron cómo estos novedosos métodos de agrupar usuarios y sus recursos en un espacio digital impactan la forma en la que las personas se ven a sí mismas como parte de un grupo o comunidad en línea, explorando cómo estas nuevas formas de interacción en el espacio digital están dando lugar a identidades colectivas diferentes o cambiantes. Esta investigación académica busca categorizar y comprender los modelos de negocio de las plataformas de crowdfunding en los Estados Unidos, centrándose en lo que se intercambia en estas plataformas y cómo se relaciona con la regulación legal que rige estas transacciones financieras. Por otro lado, Andrés Mauricio Guzmán Beltrán, de la Universidad EIA, realizó una aproximación al modelo de crowdfunding en Colombia en el 2022. El autor realizó la aproximación a través de una evaluación de los agentes involucrados en este modelo de financiación. Mediante encuestas, examinó la confianza y el conocimiento acerca del modelo de crowdfunding como foco principal, además de otros factores importantes como capacidad y disposición de inversión de los potenciales inversionistas. De igual manera, el autor realizó una exploración en línea de las plataformas de crowdfunding para comprender el modelo de negocio. En el artículo también se expone la evaluación de un grupo de proyectos inmobiliarios ubicados en el oriente antioqueño, con el objetivo de identificar las valorizaciones alcanzadas por estos proyectos y justificar el por qué es un sector históricamente considerado como seguro, estable y rentable. De la investigación se 16 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. encontró que en Colombia existe el potencial y las plataformas que pueden implementar el crowdfunding, pero que estas enfrentan como principal desafío la asimetría de la información, lo cual genera una desconfianza en una población conformada por profesionales que son potenciales inversionistas de este tipo de modelos de inversión. Adicionalmente, Rosa M. Garcia Teruel en un artículo para el Computer Law & Security Review, analizó en el 2019 la información proporcionada por cinco plataformas de crowdfunding inmobiliario españolas a inversionistas con el objetivo de determinar la contribución de este modelo de financiación al mercado de vivienda en un país con un mecanismo de economía compartida como lo es España. Tras un profundo análisis de los posibles riesgos para los inversionistas y para los arrendatarios de la vivienda, el autor cuestiona una posible necesidad de regulación específica para estas plataformas, donde se busque solicitar al inversionista información obligatoria de acuerdo con unos protocolos más estrictos. La creciente influencia de esta innovación financiera en el mercado inmobiliario regional subraya la importancia de comprender cómo este modelo se relaciona con las prácticas tradicionales de financiamiento y contribuye al desarrollo sostenible. Es necesario explorar en detalle cómo el crowdfunding inmobiliario está transformando el panorama económico y urbano de Antioquia y cómo esta transformación puede ofrecer perspectivas valiosas tanto para el sector inmobiliario como para el desarrollo económico en la región. 1.3.2 Marco teórico o Crowdfunding Inmobiliario El crowdfunding inmobiliario es una innovación financiera que ha transformado la forma en la que se financian y desarrollan proyectos inmobiliarios. Consiste en una práctica que le permite a un grupo de individuos invertir en proyectos inmobiliarios a través de plataformas en línea. A medida que los inversionistas aportan recursos, se forman colectivamente para financiar proyectos que de otro modo requerirían grandes inversiones de capital de un solo inversor o de instituciones financieras. Este modelo democratiza el acceso a la inversión inmobiliaria al permitir que un amplio espectro de 17 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. inversores, desde pequeños inversionistas hasta instituciones, participe en proyectos de bienes raíces (Schwienbacher et al, 2010). El crowdfunding inmobiliario ofrece varios modelos, cada uno con sus propias características. En primer lugar, está el crowdfunding de capital o equity crowdfunding. En este modelo, los inversores se unen para comprar una propiedad inmobiliaria, donde cada uno es propietario de una parte de la propiedad y comparte los ingresos y los gastos generados por esta. También existe el modelo de deuda, en el cual los inversores proporcionan financiamiento al proyecto inmobiliario en forma de préstamo y a cambio, reciben pagos de intereses regulares y la devolución del capital invertido al final del plazo acordado. El modelo de inversión en beneficios también es relativamente común, en este modelo, los inversores aportan fondos a un proyecto inmobiliario y reciben una parte de las ganancias generadas por ese proyecto. Las ganancias se distribuyen entre los inversores según su contribución (Mollick, 2014). o Mercado Inmobiliario en Colombia El mercado inmobiliario colombiano es un sistema complejo y dinámico, influenciado por una variedad de factores, incluyendo crecimiento económico, tendencias poblacionales, políticas gubernamentales, y condiciones financieras. En los últimos años, el mercado ha experimentado un crecimiento sostenido, impulsado por un fuerte desempeño económico y por un aumento de la demanda de vivienda proveniente de una creciente clase media. Según el Ministerio de Vivienda de Colombia, el déficit de viviendas en el país se sitúa en aproximadamente 3.2 millones de unidades, con la mayoría de la escasez concentrada en los segmentos de ingresos bajos y medios. El gobierno ha implementado varios programas e iniciativas para abordar el déficit de viviendas, incluyendo subsidios para hogares de bajos ingresos y exenciones fiscales para desarrolladores de viviendas asequibles. El sector privado también desempeña un papel significativo en el mercado de viviendas colombiano. Según un informe de 2022 de la Cámara Colombiana de la Construcción (CAMACOL), el sector privado representó más del 80% de la construcción 18 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. de viviendas nuevas en el país en 2021. El informe también encontró que el precio promedio de una vivienda nueva en Colombia es aproximadamente de 300 millones de pesos colombianos. Dentro de las tendencias claves del mercado se espera que la demanda de viviendas en Colombia continúe creciendo en los próximos años, impulsada por el crecimiento de la población, la urbanización y el aumento de los ingresos. También se evidencia como el sector privado está desempeñando un papel cada vez más importante en el mercado de viviendas colombiano, siendo responsable de la mayoría de la construcción de viviendas nuevas en el país (CAMACOL, 2022). De igual manera, se evidencia un apoyo gubernamental a la vivienda asequible, pues el gobierno colombiano ha hecho de la vivienda asequible una prioridad y ha implementado varios programas e iniciativas para respaldar la construcción y compra de viviendas asequibles. Otra tendencia del mercado que se puede identificar es el aumento de los precios de vivienda, ya que estos han sido impulsados por una fuerte demanda y una oferta limitada (Oxford Business Group, 2019). Por otro lado, el mercado inmobiliario en Colombia se enfrenta a tres principales desafíos, el déficit de viviendas, el cual sigue siendo alto especialmente en los segmentos de ingresos bajos y medios, el acceso a financiamiento hipotecario, el cual sigue siendo un desafío para muchos hogares colombianos, y el alto costo de la vivienda, el cual se ha vuelto inaccesible para muchos (Minvivienda, 2023). o Contexto Económico y Financiero en Colombia Antioquia es uno de los centros económicos y financieros más importantes de Colombia. Tiene el segundo PIB más grande del país, después de Bogotá, y su PIB per cápita está por encima del promedio nacional. La economía de Antioquia se basa en una mezcla diversificada de sectores, que incluyen la industria, los servicios y la agricultura (OCDE, 2018). El sector industrial es el más importante en la economía de Antioquia, representando alrededor del 30% del PIB. Las principales actividades industriales incluyen 19 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. el procesamiento de alimentos, textiles, productos químicos y metalurgia. Antioquia también es un importante productor de café y flores (World Bank, 2023). El sector de servicios también es importante en la economía de Antioquia, representando alrededor del 60% del PIB. Las principales actividades de servicios incluyen servicios financieros, turismo y atención médica. Medellín, la capital de Antioquia, es un importante centro financiero en Colombia y alberga la Bolsa de Valores de Colombia (World Bank, 2023). La agricultura es un sector más pequeño en la economía de Antioquia, representando alrededor del 10% del PIB. Los principales productos agrícolas incluyen café, flores y ganado (World Bank, 2023). La economía de Antioquia ha crecido de manera constante en los últimos años. En 2022, el PIB del departamento creció un 5.2%, lo que estuvo por encima del promedio nacional del 4.7%. La tasa de desempleo de Antioquia también está por debajo del promedio nacional (World Bank, 2023). El sector financiero en Antioquia también está bien desarrollado. El departamento cuenta con varios bancos e instituciones financieras, y su bolsa de valores es una de las más activas en Colombia (Banrep, 2023). o Impacto Social y Económico del Crowdfunding inmobiliario El crowdfunding inmobiliario tiene el potencial de democratizar la inversión en bienes raíces, haciéndola más accesible para un público más amplio de personas. Esto se debe a que las plataformas de crowdfunding permiten a las personas invertir en proyectos inmobiliarios con cantidades relativamente pequeñas de dinero. Esto puede ser especialmente beneficioso para personas de ingresos bajos y aquellos que son nuevos en la inversión en bienes raíces (Legenzova, 2021). Además, el financiamiento colectivo de bienes raíces puede contribuir al desarrollo comunitario. Esto se debe a que las plataformas de crowdfunding permiten a los desarrolladores recaudar dinero para proyectos en vecindarios y comunidades 20 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. específicas. Esto puede ayudar a revitalizar vecindarios y crear nuevos empleos y oportunidades (Montgomery et al., 2018). El crowdfunding inmobiliario puede tener un impacto positivo en la economía de varias maneras. En primer lugar, puede ayudar a aumentar la inversión en el sector inmobiliario. Esto puede dar lugar al desarrollo de nuevos proyectos y la creación de nuevos empleos. En segundo lugar, el crowdfunding inmobiliario puede promover la inclusión financiera al facilitar que las personas inviertan en bienes raíces. Esto puede conducir a un aumento de la riqueza y oportunidades económicas para individuos y comunidades (Kaufman, 2019). o Marco Legal y Regulatorio del Crowdfunding Inmobiliario en Colombia El marco legal y regulatorio para el financiamiento colectivo de bienes raíces en Colombia todavía se encuentra en sus primeras etapas de desarrollo. Sin embargo, existen varias leyes y regulaciones que se aplican a este tipo de inversión, que incluyen: Ley 1715 de 2014: La Ley 1715 de 2014 de Colombia alienta a las personas a juntar su dinero (crowdfunding) para apoyar proyectos que utilicen energía limpia. Facilita que las personas inviertan en estos proyectos, haciendo que sea más accesible para todos involucrarse en este sector. La Ley 1715 de 2014 y el crowdfunding están facilitando la realización de proyectos de energía renovable en Colombia, lo que podría acelerar el cambio hacia energías más limpias en el país. Decreto 1357 de 2018: En 2018, el gobierno promulgó el Decreto 1357. Este decreto establece las reglas sobre cuándo las personas pueden trabajar juntas para recaudar dinero para un proyecto o negocio en Colombia. Esta frase explica básicamente qué es el crowdfunding, cómo funciona, quién lo controla y quién vela por él. Este decreto realmente ha cambiado el crowdfunding en nuestro país, haciendo que sea más fácil y seguro para las personas invertir en proyectos en los que creen. Una 21 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. de las cosas buenas de esto es que facilita que las personas obtengan dinero, las alienta a invertir en nuevas ideas y ayudar a que la economía crezca. Además de estas leyes y regulaciones, las plataformas de financiamiento colectivo de bienes raíces en Colombia también deben cumplir con varias otras leyes y regulaciones generales, como las relacionadas con la ley de valores, la prevención del lavado de dinero y la protección al consumidor (Vásquez et al., 2021). Es importante tener en cuenta que el marco legal y regulatorio para el financiamiento colectivo de bienes raíces en Colombia sigue evolucionando. La SFC continúa emitiendo nuevas regulaciones y orientaciones sobre este tema. Por lo tanto, es importante que los inversores se mantengan informados sobre los últimos desarrollos antes de invertir en oportunidades de financiamiento colectivo de bienes raíces. 22 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 2. METODOLOGÍA 1. Construir un marco teórico del crowdfunding inmobiliario a partir de las bases conceptuales que sustentan este modelo de financiamiento y participación en proyectos inmobiliarios, identificando sus principios, tipos y mecanismos de funcionamiento. Actividad 1: Realizar una revisión exhaustiva de la literatura existente sobre el crowdfunding y crowdfunding inmobiliario a nivel internacional y nacional, utilizando bases de datos académicas y recursos en línea para recopilar información relevante con el objetivo de identificar los principios fundamentales y los diferentes tipos de crowdfunding y crowdfunding inmobiliario, clasificando los modelos existentes. Actividad 2: Examinar los mecanismos de funcionamiento del crowdfunding inmobiliario, como plataformas, estructuras de inversión, y los procesos típicos involucrados en la financiación de proyectos inmobiliarios. Entregable 1: Ficha bibliográfica de la literatura revisada del crowdfunding, el crowdfunding inmobiliario y su regulación actual en Colombia y específicamente en Antioquia. Entregable 2: Artículo de revisión de literatura sobre crowdfunding, crowdfunding inmobiliario y su regulación actual en Colombia y específicamente en Antioquia. 2. Analizar la viabilidad financiera y legal del crowdfunding inmobiliario en Antioquia, considerando la regulación vigente, los costos asociados, las posibles barreras legales y fiscales, y las implicaciones para los diferentes actores involucrados en el proceso. Actividad 1: Analizar la regulación actual en Colombia y específicamente en Antioquia con respecto al crowdfunding inmobiliario, identificando y analizando los costos involucrados en el uso del crowdfunding inmobiliario y las posibles barreras legales y 23 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. fiscales que puedan surgir. Examinación de las implicaciones financieras y legales para los inversores, desarrolladores, y las plataformas de crowdfunding inmobiliario. Entregable 1: Ficha bibliográfica de la literatura revisada del crowdfunding, el crowdfunding inmobiliario y su regulación actual en Colombia y específicamente en Antioquia. Entregable 2: Artículo de revisión de literatura sobre crowdfunding, crowdfunding inmobiliario y su regulación actual en Colombia y específicamente en Antioquia. 3. Identificar los factores que influyen en el éxito o fracaso de las plataformas de crowdfunding inmobiliario y los proyectos financiados a través de ellas, describiendo las percepciones y expectativas de los inversores potenciales y desarrolladores inmobiliarios en el departamento de Antioquia, respecto a la adopción del crowdfunding inmobiliario. 4. Actividad 1: Realizar una revisión y evaluación de casos de estudio seleccionados en mercados emergentes teniendo en cuenta su relevancia, la calidad de la información disponible y su aplicabilidad al contexto de Antioquia. A través del estudio comparativo de estos casos, se describirán las percepciones y expectativas de los inversores potenciales y los desarrolladores inmobiliarios en relación con la adopción del crowdfunding inmobiliario. Entregable 1: Informe sobre los factores que influyen en el éxito o fracaso de los proyectos inmobiliarios financiados a través de crowdfunding, junto con un análisis de percepciones y expectativas. 24 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 3. PRESENTACIÓN Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS A continuación, se presenta el desarrollo del objetivo uno y el objetivo dos. 3.1 CROWDFUNDING El crowdfunding, también conocido como financiación colectiva, es un método para recaudar fondos de un gran número de inversores, generalmente a través de plataformas en línea. En ocasiones considerado como uno de los diez mejores inventos del siglo 21, el crowdfunding ofrece una nueva alternativa de financiación comparada con los créditos bancarios o con el capital privado (Miglo, 2022). La creación del crowdfunding se fundamenta en suplir la demanda de empresas o personas con necesidades de préstamos o apalancamiento de sus negocios, que no tienen la capacidad crediticia para utilizar la banca tradicional o que las condiciones que ofrecen éstos no son competitivas y, por otra parte, los inversionistas o aportantes, quienes tienen capital disponible, manejan un perfil de riesgo medio a alto y buscan mejores oportunidades para rentabilizar sus ahorros (Moreno, 2020). 3.1.1 Actores El crowdfunding sigue una estructura relacional básica, que implica la participación mínima de tres actores, el promotor, los aportantes y el gestor de la plataforma. El promotor El promotor es la persona natural o jurídica que solicita financiación para sus proyectos, ya sean culturales, científicos, artísticos o empresariales. Constituye la demanda dentro de la estructura de un proceso de crowdfunding y en algunos casos suele optar por esta alternativa de financiación ya que encuentra un difícil acceso a los créditos bancarios. El público promotor también está fuertemente conformado por emprendedores que necesitan una inyección de capital para desarrollar efectivamente su proyecto empresarial. 25 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. Los aportantes Los aportantes o inversionistas de un proyecto de crowdfunding son personas, naturales o jurídicas interesadas en apoyar al promotor con ideas, fondos, o recursos de diversos tipos. Constituyen la oferta dentro de la estructura de un proceso de crowdfunding y buscan alternativas de inversión al mercado tradicional, donde suelen encontrarse restricciones a la capacidad de inversión individual. El gestor de la plataforma de crowdfunding El gestor de la plataforma de crowdfunding participa en la estructura relacional de múltiples maneras. En primer lugar, el promotor debe crear un entorno cerrado de interacción electrónica entre el promotor, los aportantes, el servicio a intercambiar y el precio de la transacción. En segundo lugar, debe establecer relaciones directas con los usuarios de las plataformas según la finalidad. En tercer lugar, el promotor debe captar los fondos proporcionados por los aportantes, gestionar los aportes, y tramitar los préstamos, emulando las funciones de los intermediarios financieros en un proceso de financiación tradicional (Galeano, 2016). 3.1.2 Tipos de crowdfunding González (2014) caracteriza el crowdfunding en cuatro tipos: de donación, de recompensa, de préstamo, también conocido como crowdlending, y de capital, también conocido como equity crowdfunding. Donación El crowdfunding de donación se utiliza principalmente por entidades sin ánimo de lucro para financiar proyectos benéficos. En este tipo de crowdfunding, los aportantes no suelen recibir nada a cambio, sin embargo, cuando las donaciones son elevadas, se pueden otorgar determinados tipos de recompensa según el promotor y el proyecto. Recompensa 26 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. En este tipo de crowdfunding los aportantes reciben un producto o servicio a cambio de los fondos otorgados. Este caso les permite a los promotores del proyecto realizar una prueba previa del proyecto. Préstamo En el crowdlending, los inversores financian los proyectos a través de préstamos al promotor. A cambio de los fondos otorgados, los aportantes reciben el capital invertido más unos intereses, una vez sea realizado el proyecto. Capital El equity crowdfunding o crowdequity, consiste en la financiación de proyectos a cambio de una participación, equivalente al aporte, en la empresa o proyecto que recibe los fondos. En este tipo de crowdfunding los aportantes esperan obtener un beneficio futuro de su inversión inicial bien sea por medio de la valorización de su participación en la empresa o proyecto, o como un porcentaje de las ganancias de éste (Andrés & Varela, 2023). 3.1.3 Propuesta de valor del crowdfunding El BBVA Research, en su informe titulado “BBVA Research Economic Outlook 2013”, considera el crowdfunding, específicamente el crowdfunding basado en equity (capital) y préstamos, como una tecnología disruptiva para la industria bancaria que tiene el potencial de desplazar los bancos como fuente principal de personas y pequeñas empresas. El informe describe la propuesta de valor del crowdfunding desde varios factores. En primer lugar, el crowdfunding es simple, los términos de uso de las plataformas son comprensibles para todos y no existen contratos complicados que firmar antes de acceder a la financiación de un proyecto, contrario a los bancos, donde existen largos contratos de letra pequeña y de alto grado de complejidad. Asimismo, el crowdfunding ofrece cobertura con relativo éxito a un nicho de mercado el cual los bancos no lo hacen, los segmentos no rentables. 27 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. De igual manera, en el ejercicio de crowdfunding se evidencia un componente de transparencia que no se evidencia en la financiación tradicional de proyectos, ya que los aportantes pueden conocer el proyecto y usualmente sus aportes son motivados por un interés en el mismo, creando una relación estrecha con el promotor. Del mismo modo, el crowdfunding se ha popularizado puesto que la gestión de riesgos es muy diferente a la de la financiación tradicional, pues mientras que en esta el riesgo es asumido en su totalidad por una institución financiera, en el crowdfunding este es diluido a la multitud (BBVA Research, 2013). 3.2 REGULACIÓN DEL CROWDFUNDING EN COLOMBIA El crowdfunding en Colombia fue inicialmente regulado bajo la Ley 1715 del 2014, la cual estableció en el Artículo 10 como funciones del Fondo de Energías No Convencionales y Gestión Eficiente de la Energía (FENOGE) “financiar parcial o totalmente, planes, programas y proyectos en el Sistema Interconectado Nacional y en Zonas No Interconectadas…”. De esta manera, se permitió por primera vez el ejercicio de crowdfunding en Colombia. Sin embargo, no fue hasta el 2018 bajo el Decreto con fuerza de Ley 1357, que modifica el Decreto 2555 de 1010, que se establecieron los parámetros básicos para lograr la financiación colaborativa en Colombia, permitiendo dos modalidades de crowdfunding: “Artículo 2.41.1.1.2. Modalidades de financiación colaborativa. La financiación colaborativa podrá realizarse a través de las siguientes modalidades: a. Financiación colaborativa a través de valores representativos de deuda. b. Financiación colaborativa a través de valores representativos de capital social.” No obstante, por medio del numeral tercero del parágrafo del Artículo 9 del decreto 1235 de 2020, el cual enuncia las funciones de las entidades que desarrollen la actividad 28 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. de financiación colaborativa, se aclara que las plataformas de crowdfunding también podrán realizar actividades de donación: “Parágrafo. Las entidades que desarrollan la actividad de financiación colaborativa también podrán: 3. Prestar servicios que permitan que los receptores inscritos en la plataforma reciban donaciones.” Resumen del Decreto 1357 de 2018 sobre Financiación Colaborativa en Colombia: Enfoque Académico El Decreto 1357 de 2018, promulgado por el Gobierno de Colombia, establece el marco regulatorio para la financiación colaborativa, también conocida como crowdfunding, en el país. Este decreto tiene como objetivo principal fomentar el desarrollo de esta modalidad de inversión, proteger a los inversores y promover la transparencia en las operaciones. A continuación, se presentan los aspectos relevantes del Decreto 1357 de 2018. Monto Máximo de Financiación: El monto máximo de financiación depende del tipo de aportante: • Aportante Calificado: Hasta 10.000 SMMLV (Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes). • Aportante No Calificado: Hasta el 20% de sus ingresos anuales o patrimonio, el que sea mayor. Plazos • Plazo de Financiación: No hay un plazo máximo definido por la regulación, lo que queda sujeto a las condiciones del proyecto y la plataforma de crowdfunding. • Plazo de Consecución de Recursos: La entidad autorizada define este plazo, sin superar los seis meses posteriores a la publicación del proyecto. 29 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. Requisitos para Gestores de Plataformas 1. Ser una sociedad anónima dedicada exclusivamente a la financiación colaborativa. 2. Estar inscrita en el Registro Nacional de Agentes del Mercado de Valores (RNAMVV). 3. Sujeta a la inspección y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC). 4. Implementar medidas de control de riesgos, prevención de lavado de activos y protección de sistemas informáticos. 5. No pueden ofrecer asesoría sobre proyectos ni garantizar retornos de inversión. Aplicación Territorial La financiación colaborativa puede ser realizada por entidades, receptores y aportantes domiciliados en Colombia. Requisitos del Promotor 1. Suministrar información legal y financiera de la empresa, incluyendo hoja de vida de socios o accionistas, historial crediticio y planes de negocio. 2. Presentar información detallada del proyecto productivo, incluyendo riesgos, fuentes de financiación adicionales y garantías. 3. Cumplir con los criterios de admisión establecidos por la plataforma de crowdfunding. Requisitos de los Aportantes 1. Aportante Calificado: Debe cumplir al menos uno de los siguientes requisitos: a. Patrimonio igual o superior a 10.000 SMMLV. 30 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. b. Portafolio de inversión en valores superior a 5.000 SMMLV. c. Certificación de profesional del mercado como operador expedida por un organismo autorregulador del mercado de valores. 2. Aportante No Calificado: Aquellos que no cumplen los requisitos para ser aportante calificado. Su inversión máxima se limita al 20% de sus ingresos anuales o patrimonio. Circulación de Valores 1. Los valores de financiación colaborativa emitidos y colocados pueden ser enajenados por los aportantes de acuerdo con las normas mercantiles aplicables. 2. No se permite la circulación de estos valores a través de la plataforma de crowdfunding. 3. No pueden ser trasladados ni negociados en el mercado principal o secundario. 3.2.1 Entidades autorizadas A pesar de que en Colombia actualmente operan múltiples plataformas de crowdfunding enfocadas en diferentes sectores de la economía, la actividad de crowdfunding solo puede ser llevada a cabo por las bolsas de valores, los administradores de sistemas de negocios de valores y las sociedades anónimas dedicadas exclusivamente para esta actividad denominadas sociedad de financiación colaborativa (SOFICO), todas las anteriores deberán estar vigiladas por la superintendencia financiera de Colombia (MinHacienda, 2018) Bolsa de valores La Bolsa de Valores de Colombia (BVC) administra los sistemas de negociación y registro de los mercados de acciones, renta fija, derivados, divisas, OTC y servicios a emisores. Actúa como plataforma en la que intermedian inversionistas y entidades que 31 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. necesitan capital. La BVC es una entidad privada constituida como sociedad anónima y cuyos accionistas son las Sociedades Comisionistas de Bolsa (Bancolombia, 2018). Administradores de sistemas de negocios de valores Según el Artículo 2.15.1.1.2 del libro 15 de la Unidad de Proyección Normativa y Estudios de Regulación Financiera (URF), ”La administración de sistemas de negociación de valores y de sistemas de registro de operaciones sobre valores, sólo podrá ser desarrollada por las entidades sometidas a inspección y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia, que se encuentren habilitadas para el efecto y que hayan sido autorizadas previa y expresamente por esta entidad respecto de los sistemas que pretenda administrar, de conformidad con las disposiciones del presente Título.”. Sociedad de financiación colaborativa Siguiendo la información del Decreto 1357 de 2018, una sociedad de financiación colaborativa (SOFICO) puede ser definida como una sociedad de objeto exclusivo que tenga como propósito poner en contacto a un número plural de aportantes con receptores (promotores) que solicitan financiación en nombre propio para destinarlo a un proyecto productivo. La denominación de SOFICO únicamente podrá ser utilizada por las entidades que hayan sido autorizadas por la Superintendencia Financiera de Colombia. A pesar de que existen múltiples plataformas de crowdfunding en Colombia, hasta la fecha solo se le ha otorgado el permiso de funcionamiento a una empresa para que haga las veces de Sociedad de financiamiento colaborativo (SOFICO) dentro del territorio nacional, llamada Bloom Crowdfunding S.A (Andrés & Varela, 2023). 32 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 3.3 CROWDFUNDING INMOBILIARIO El sector inmobiliario es hoy en día uno de los sectores con mayor presencia de financiación a través de crowdfunding. Según American Express, el crowdfunding inmobiliario consiste en que el promotor, en este caso el desarrollador del proyecto inmobiliario, en lugar de vender un edificio por departamento, lo hace por metro cuadrado. Luego, se comparte la rentabilidad final al venderse o bien la ganancia que deja la explotación comercial de lo construido. La presencia del crowdfunding inmobiliario en el sector inmobiliario se debe principalmente a que la finca raíz ha sido desde hace mucho tiempo una inversión alternativa de gran interés. Sin embargo, para acceder a este mercado de manera tradicional, los inversores requieren de una cantidad de capital significativa, a diferencia de la inversión inmobiliaria a través del crowdfunding (Moreno, 2020). 3.3.1 Tipos de crowdfunding inmobiliario Existen tres formas de invertir en el sector inmobiliario a través del crowdfunding, mediante inversión en obra nueva, compra de inmuebles para su alquiler y/o venta, y reforma de inmuebles para su venta (Segura, 2020). Inversión en obra nueva En la inversión en obra nueva, los aportantes le otorgan fondos al promotor para el desarrollo de nuevas estructuras. En este tipo de inversión es posible evidenciar también la participación de inversionistas institucionales como los bancos. La rentabilidad de este tipo de crowdfunding inmobiliario suele ser alta en el corto plazo, al igual que el riesgo, ya que la operación puede verse afectada por múltiples factores, entre ellos que no el promotor no consiga los suficientes fondos a través de los aportantes o que se tarde demasiado en conseguirlos. Compra de muebles para su alquiler y/o venta 33 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. En este tipo de inversión, los aportantes buscan adquirir un inmueble por debajo del precio de mercado y con perspectivas favorables en el mediano plazo con el objetivo de alquilarlo y obtener un ingreso a través de su renta o venderlo una vez se haya valorizado. Este tipo de inversión representa un riesgo menor a las demás modalidades ya que los inversionistas suelen arrendar el inmueble una vez adquirido y, mientras reciben los flujos por la renta, el inmueble aumenta su valor y es vendido una vez alcanza el precio objetivo. Reforma de inmuebles para su venta Esta modalidad de crowdfunding inmobiliario consiste en que los aportantes financian al promotor con el objetivo de comprar y reformar un inmueble y obtener una rentabilidad del precio de venta del inmueble reformado. Este tipo de inversión suele realizarse a muy corto plazo. 3.3.2 Ventajas del crowdfunding inmobiliario El crowdfunding inmobiliario ofrece un gran número de ventajas tanto para el inversionista como para el promotor de un proyecto inmobiliario que no las ofrecen la financiación tradicional en este tipo de proyectos. Las ventajas más relevantes de este modelo de financiación se enumeran a continuación. 1. El crowdfunding inmobiliario les brinda a los inversionistas la oportunidad de invertir en finca raíz desde montos muy bajos, ya que al ser los proyectos financiados de manera colaborativa no se necesita un capital tan significativo como en la inversión tradicional (De Almeida, 2020). 2. Una de las principales ventajas para el promotor, ya sean constructoras o desarrolladores de proyectos inmobiliarios, es que les ofrece un acceso más amplio a fuentes de financiación (BBVA, 2022). 3. Otra ventaja relevante para el inversionista es que, a diferencia de la inversión tradicional en el sector inmobiliario, a través del crowdfunding no es necesario ser un experto en el sector inmobiliario ya que las plataformas digitales son quienes 34 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. suelen realizar las operaciones y controlar el estudio del proyecto o de los proyectos a financiar (Andrés & Varela, 2023) 4. Al permitirle al inversionista participar en estos proyectos inmobiliarios desde bajos montos, le permite asimismo diversificar su portafolio de inversión (Urbanitae, s. f.) 5. Debido a que la financiación de los proyectos bajo este modelo es a través de una plataforma en línea, el inversionista tiene la oportunidad de invertir en proyectos inmobiliarios de otros países. De igual manera, el promotor tiene la oportunidad de recibir financiación de un público internacional (BBVA, 2022). 3.3.3 Desventajas del crowdfunding inmobiliario A medida que ha aumentado el auge y el uso del crowdfunding como modelo de financiación dentro del sector inmobiliario se han descubierto desventajas tanto para el inversionista como para el promotor como modelo de financiación y alternativa de inversión. Las desventajas más relevantes del crowdfunding inmobiliario se presentan a continuación. 1. A pesar de que el inversionista que participa como aportante en un proyecto inmobiliario financiado a través de crowdfunding no debe ser un experto en bienes raíces, el desconocimiento del mercado y de las variables que afectan la rentabilidad del proyecto pueden influenciar de manera negativa en las expectativas de los aportantes (De Almeida, 2020). 2. Otra manera en la que se pueden ver afectados los aportantes es que, en ocasiones, los promotores de los proyectos o las plataformas anuncian arriesgadas o prematuras de valorizaciones de inmuebles en caso de venta (Andrés & Varela, 2023). 3. En el uso de este modelo de financiación se han presentado casos de lavado de activos en algunos países (BBVA, 2022). 35 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 4. Esta inversión puede ofrecer limitadas garantías y seguros a los inversionistas en comparación con otras inversiones (BBVA, 2022). A continuación, se presenta el desarrollo del objetivo tres. 3.4 ANÁLISIS DE CASOS DE ESTUDIO 3.4.1 Criterios de selección Para garantizar que los casos de estudio seleccionados aporten información relevante y significativa a la investigación, se establecieron los siguientes criterios de selección. o Relevancia específica en el crowdfunding inmobiliario Se seleccionan plataformas que se dediquen exclusivamente o tengan un enfoque significativo en el crowdfunding dentro del sector inmobiliario. o Representatividad geográfica y contextual Se elige una muestra de plataformas internacionales con contextos económicos y regulatorios similares al de Colombia. De igual manera se consideran las plataformas nacionales más relevantes en Colombia y con gran influencia y actividad en Antioquia. o Disponibilidad y accesibilidad de la información Se priorizan plataformas que proporcionen información detallada y pública sobre sus operaciones y proyectos. o Impacto y trayectoria Se escogen plataformas con un historial significativo, con un número considerable de proyectos inmobiliarios financiados y reconocidas en su mercado. 36 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. o Diversidad de modelos de negocio Se recopilan plataformas que ofrezcan diferentes modelos de crowdfunding (equity, deuda, híbrido) para analizar su impacto en el éxito de los proyectos 3.4.2 Casos de estudio seleccionados o Expansive (México) Expansive es una plataforma mexicana especializada en crowdfunding inmobiliario, con un historial significativo de proyectos financiados exitosamente. Justificación Se selecciona Expansive debido a que es una plataforma de crowdfunding que se dedica exclusivamente al sector inmobiliario. De igual manera, es una plataforma que opera en un mercado emergente de Latinoamérica que comparte un contexto económico y cultural muy similar al colombiano. o Bricksave (Argentina) Bricksave es una plataforma argentina que le permite a los inversores latinoamericanos invertir en propiedades inmobiliarias internacionales, concediéndoles acceso al mercado inmobiliario global. Justificación Se elige Bricksave principalmente por su diversificación geográfica, puesto que ofrece una perspectiva internacional de inversiones inmobiliarias. Bricksave es una plataforma que se dedica únicamente al crowdfunding inmobiliario ofreciendo oportunidades de inversión transfronterizas, lo que permite comprender la diversificación de los riesgos. 37 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. o Troop (Colombia) Troop es una plataforma colombiana que permite a los inversionistas adquirir participaciones fraccionadas en propiedades inmobiliarias comerciales a través de un modelo de inversión colaborativa. Su objetivo es democratizar la inversión en finca raíz, facilitando el acceso a pequeños y medianos inversionistas mediante montos de inversión bajos y un proceso 100% digital. Justificación Se elige Troop como caso de estudio por su enfoque innovador en la democratización de la inversión inmobiliaria en Colombia. Troop se dedica exclusivamente al crowdfunding inmobiliario, ofreciendo oportunidades de inversión en propiedades comerciales dentro del país. o Lokl Lokl es una plataforma colombiana de inversión colaborativa que permite a los inversionistas explorar e invertir en proyectos inmobiliarios comerciales desde montos accesibles, a partir de aproximadamente US$1,000. Justificación Se elige Lokl como caso de estudio debido a su enfoque en proyectos inmobiliarios innovadores y su uso de tecnología avanzada para atraer a los inversionistas. Lokl se dedica exclusivamente al crowdfunding inmobiliario y ha demostrado éxito en financiar proyectos en Colombia, particularmente en Antioquia. o A2censo (Colombia) A2censo es una plataforma de inversión respaldada por la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) la cual, a pesar de que se enfoca principalmente en el financiamiento de pymes, ha incursionado en proyectos inmobiliarios. Justificación 38 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. A2censo es una de las plataformas de crowdfunding más relevantes y reconocidas a nivel nacional, es regulada por la Superintendencia Financiera de Colombia, por lo que ofrece un alto grado de transparencia, proporcionando información detallada sobre los proyectos y facilitando el contacto para obtener datos adicionales. Adicionalmente, A2censo ofrece diferentes instrumentos participativos en los proyectos, facilitando el análisis de diferentes esquemas de inversión. 3.4.3 Expansive Expansive es una plataforma de Crowdfunding inmobiliario de deuda en México que tiene como objetivo democratizar las inversiones en el sector inmobiliario, permitiéndole a cualquier persona participar en el financiamiento de proyectos inmobiliarios desde $1.000 MXN. La empresa fue fundada en el año 2016 por Adolfo Zavala como una iniciativa para facilitar el acceso a créditos para la construcción y las inversiones inmobiliarias (Expansive, 2024). Expansive opera bajo el modelo crowdlending, “En este contexto, inversionistas prestan su dinero a promotores inmobiliarios o desarrolladores a cambio de un retorno financiero, como intereses o participación en las ganancias.” (Expansive, 2024) La plataforma ofrece proyectos residenciales, a través del desarrollo de viviendas unifamiliares, condominios, y departamentos; comerciales, mediante la construcción de locales comerciales, oficinas y espacios para negocios; proyectos mixtos, que combinan áreas residenciales y comerciales; y proyectos sostenibles, con un enfoque en construcciones eco-friendly (Expansive, 2024). Expansive opera bajo la Ley Fintech promulgada en México en 2018, que establece un marco regulatorio para las plataformas de crowdfunding. Además, la plataforma está sujeta a la regulación y vigilancia de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), lo que garantiza el cumplimiento de estándares legales y financieros (Expansive, 2024). A continuación, se presentan los factores identificados tanto internos como externos que determinan el éxito de la plataforma Expansive y de los proyectos inmobiliarios financiados a través de ella. 39 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. o Factores internos Expansive cuenta con un modelo de negocio accesible y diversificado, permitiéndole a los inversores participar en proyectos desde los $1.000 MXN, cuenta con una base de usuarios muy amplia. La plataforma ofrece una variedad de proyectos, incluyendo residenciales, comerciales y mixtos, lo que atrae a diferentes perfiles de inversores y les permite diversificar sus carteras de inversión. Este modelo de negocio accesible y diversificado es considerado un factor de éxito de Expansive ya que satisface las necesidades y preferencias de un rango extenso de usuarios. La plataforma se distingue por ofrecer información detallada de cada proyecto, incluyendo el destino del crédito, la fuente de repago, los responsables del desarrollo, el retorno esperado, la garantía, entre otros. Esta transparencia le permite a los inversores tomar decisiones informadas, reduciendo la incertidumbre y la percepción de riesgo. Además de ofrecer información detallada de cada proyecto, Expansive mantiene una comunicación constante con los inversores, ofreciéndoles actualizaciones sobre el progreso de los proyectos, fortaleciendo la confianza. La transparencia y comunicación efectiva de la plataforma con los inversores es considerado un factor de éxito debido a que construye y mantiene relaciones solidas con los usuarios. El estricto cumplimiento de la Ley Fintech de México y la supervisión de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) asegura que las operaciones de Expansive sean transparentes y seguras, brindándole seguridad y confianza tanto a los inversores como a los desarrolladores. o Factores Externos La demande de proyectos inmobiliarios ha crecido en los últimos años como resultado del incremento poblacional, la urbanización y el crecimiento constante del mercado inmobiliario en México, como se presenta en la figura 1 (González et al., 2024). Figura 1 PIB total y construcción tendencia. 40 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. Fuente: BBVA Research con datos del SCNM, Inegui En la gráfica se observa que desde el año en que se fundó la plataforma (2016) hasta el año 2019, hay una tendencia moderadamente creciente. Sin embargo, tras la caída del PIB de la construcción en 2020, se puede evidenciar una recuperación fuerte, con incrementos notables en 2022 y 2023. Un entorno económico creciente y favorable fomenta las inversiones a largo plazo en bienes raíces, creando oportunidades atractivas para inversores y desarrolladores. Este contexto proporciona un escenario en el cual plataformas como Expansive prosperen, ya que existe una necesidad real de desarrollo inmobiliario y una disposición a invertir en este sector. Por otro lado, México es un referente en Latinoamérica, ya que es el único país en la región que cuenta con una Ley que regula el sector Fintech (Ley Fintech). El establecimiento de la Ley Fintech en 2018 proporciona un marco legal claro y favorable para las plataformas de crowdfunding en México. Esta Ley aumenta la confianza de inversores y desarrolladores al ofrecer seguridad jurídica y transparencia en las operaciones financieras (Mendoza et al., 2021). Como consecuencia de la promulgación de la Ley Fintech en 2018, la adopción de la tecnología financiera en México ha crecido rápidamente, con más de 300 startup Fintech registradas. Adicionalmente, se ha evidenciado un incremento en las inversiones 41 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. extranjeras debido a la confianza en el sector. El acceso a internet y dispositivos inteligentes, sumado a la participación del gobierno y las instituciones financieras han posicionado a México como un líder en la región, creando oportunidades para que plataformas como Expansive sean exitosas (Rodriguez et al, 2018). 3.4.4 Bricksave Bricksave es una plataforma de crowdfunding inmobiliario con el objetivo de hacer de las inversiones inmobiliarias un vehículo financiero simple, accesible e instantáneo, permitiendo a los inversores ver, monitorear y gestionar su portafolio de inversiones en todo el mundo. Fue fundada con democratizar la inversión inmobiliaria tradicional ampliando el acceso de individuos de altos ingresos e inversores institucionales (Acerca de Bricksave - Expertos En Crowdfunding, s. f.). Actualmente Bricksave cuenta con presencia en Colombia tras adquirir la Fintech local Macondo en el 2023. Según Sofía Gancedo, cofundadora de Bricksave, la empresa apunta a cerrar el año 2024 con ventas por un total de US$2,5 millones en Colombia. La integración con Macondo incluye sistemas y personal, posicionando a Colombia como el mercado clave que desean abordar (Forbes, 2024). Además de Colombia, Bricksave cuenta con presencia en 30 países, con un enfoque principal en propiedades ubicadas en las ciudades más estables de Estados Unidos y Europa, como Chicago, Filadelfia, Detroit, Lisboa, Viena y Barcelona (Acosta, 2023). La plataforma permite que cualquier persona pueda invertir en bienes raíces desde un monto mínimo de $1.000US, ofreciendo retornos anuales de entre 7% y 9%. Desde su fundación en al año 2016, han financiado más de 260 propiedades y distribuido más de seis millones de dólares en retornos a sus inversores (Acosta, 2023). La compañía cuenta actualmente con una base de más de 20.000 usuarios registrados en la plataforma, provenientes de 19 países. 42 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. A continuación, se presentan los factores identificados tanto internos como externos que determinan el éxito de la plataforma Bricksave y de los proyectos inmobiliarios financiados a través de ella. o Factores internos Uno de los principales factores al cual se atribuye el éxito de Bricksave en cuanto a usuarios es el bajo monto desde el cual los inversionistas pueden participar en proyectos inmobiliarios ($1.000US). Al reducir significativamente el monto mínimo de inversión, han abierto oportunidades que antes estaban reservadas para inversores con altos patrimonios, ampliando su base de inversores y fomentando la inclusión financiera (Acerca de Bricksave – Expertos en crowdfunding, s.f). De igual manera, el uso de tecnología avanzada ha posicionado a Bricksave como una de las plataformas de crowdfunding líder en el mercado global, pues el uso de herramientas tecnológicas para optimizar el proceso de inversión hace que desde el registro hasta la inversión el proceso tome 30 segundos mediante un sistema KYC (Know Your Client). Bricksave también cuenta con un algoritmo que analiza para identificar propiedades con alto potencial de valorización, ofreciéndole a los inversores acceso a proyectos con retornos potencialmente altos (Forbes, 2024). El éxito de Bricksave también se atribuye a que el equipo está compuesto por profesionales en áreas multidisciplinarias incluyendo bienes raíces, finanzas y tecnología. Este equipo se enfoca en llevar una estricta debida diligencia y en la gestión de procesos legales y administrativos, asegurando que las propiedades ofrecidas sean de alta calidad y que las inversiones sean seguras (Acerca de Bricksave – Expertos en crowdfunding, s.f). o Factores externos Los retornos que ofrece Bricksave son denominados en dólares y la inversión es principalmente en Estados Unidos y Europa, ofreciéndole a inversionista, principalmente de países como Argentina y Colombia, donde hay inestabilidad económica y fluctuaciones cambiarias, proteger su capital en economías y monedas sólidas. La apreciación 43 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. constante de los bienes raíces también es considerado un factor externo clave para el éxito de Bricksave (El Cronista, 2023). El aumento en la adopción de tecnologías financieras y la confianza en plataformas digitales ha facilitado la expansión de Bricksave en América Latina. La aceptación de soluciones Fintech permite que más personas estén dispuestas a invertir a través de plataformas en línea, impulsando el crecimiento de la empresa (Forbes, 2024). 3.4.5 Troop Troop es una plataforma colombiana de crowdfunding inmobiliario que se ha aliado con la family office Corner Companies para permitir a inversores, principalmente colombianos, participar en proyectos inmobiliarios ubicados en ciudades de Estados Unidos como Nueva York, Miami y San Francisco. Con esta alianza, Troop busca facilitar el acceso a inversiones inmobiliarias internacionales para pequeños y medianos inversores colombianos (Caparroso, 2023). Troop opera bajo un modelo de propiedad colaborativa. A través de este modelo, un inversionista tiene la posibilidad de adquirir una fracción del inmueble, simplificando el proceso tradicional de inversión en finca raíz. Por medio de este modelo de propiedad colaborativa, es posible eliminar barreras habituales, como los altos costos iniciales y las complejidades contractuales, permitiendo a los inversores adquirir participaciones en inmuebles comerciales con contratos de arrendamiento vigentes a mediano y largo plazo (El Espectador, 2023). Troop está consolidando su integración con Inversiones Bloom, una compañía en Colombia que cuenta con licencia de Sociedad de Financiación Colaborativa (SOFICO) bajo la supervisión de la Superintendencia Financiera de Colombia. Esto permitirá a Troop operar como corresponsal de Bloom, lo que la convierte en la primera plataforma de inversión en finca raíz en Colombia en operar de manera vigilada, lo que proporciona mayor seguridad y confianza a los inversores (Caparroso, 2023). 44 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. A continuación, se presentan los factores identificados tanto internos como externos que determinan el éxito de la plataforma Troop y de los proyectos inmobiliarios financiados a través de ella. o Factores internos Troop ha logrado reducir significativamente las barreras de entrada a las inversiones inmobiliarias, permitiéndole a pequeños y medianos inversores comprar fracciones de inmuebles comerciales con montos bajos. Esta capacidad de reducir las barreras de entrada ha abierto oportunidades para una mayor participación en el mercado inmobiliario, que anteriormente estaba reservado para inversores con altos patrimonios (Caparroso, 2023). Un factor interno determinante del éxito de Troop es el uso de la tecnología blockchain en sus operaciones, a través de la cual garantizan transparencia y seguridad de las transacciones realizadas en la plataforma. Este enfoque tecnológico ha simplificado significativamente el proceso de adquisición de fracciones inmobiliarias, eliminando intermediarios y reduciendo los tiempos de procesamiento, lo que ha mejorado la eficiencia del proceso de inversión (RCN Radio, 2022). En sus primeros diez meses de operación, Troop ha recibido inversiones de importantes startups latinoamericanas como Rappi, Foodology, Frubana, Bold y Truora, lo que le ha permitido crecer rápidamente. El respaldo de estos startups le ha permitido a la plataforma expandirse rápidamente y generar confianza en el mercado, atrayendo a más inversores y posicionándose como un actor clave en el sector de crowdfunding inmobiliario (Semana, 2022). o Factores externos La alianza estratégica con Corner Companies y la integración con Inversiones Bloom es un factor clave en el éxito de Troop. Estas asociaciones no solo amplían su capacidad operativa y regulatoria, sino que también aumentan la confianza de los inversores al proporcionar una mayor seguridad jurídica y protección (Caparroso, 2023). 45 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. Además de ofrecer participación en proyectos inmobiliarios en Estados Unidos, Troop también ofrece la oportunidad de participar en propiedades comerciales como locales, oficinas y bodegas ubicadas en Colombia, un sector con una demanda creciente ya que ofrece protección contra la inflación y la devaluación de la moneda (RCN Radio, 2022). América Latina tiene un mercado de inversión inmobiliaria desatendido de 1.6 trillones de dólares, especialmente entre los pequeños y medianos inversores que no han podido participar debido a los altos costos y las complejidades que implica la inversión inmobiliaria tradicional. Troop ha identificado y abordado esta oportunidad, convirtiéndose en la primera plataforma de América Latina en ofrecer un modelo colaborativo que permite a estos inversores participar en el sector inmobiliario con montos accesibles (RCN Radio, 2022). 3.4.6 Lokl Lokl es una plataforma de inversión colaborativa fundada en marzo de 2018 por Camilo Olarte en la ciudad de Medellín. La plataforma ofrece financiamiento de proyectos inmobiliarios comerciales a través del crowdfunding (Cajamarca, 2021). Lokl permite invertir en proyectos inmobiliarios desde US$1,000, haciendo que la inversión en bienes raíces sea accesible para pequeños y medianos inversionistas, ofreciendo oportunidades que anteriormente estaban cerrados al capital institucional como fondos de pensiones o fondos de inversión más grandes. Esta accesibilidad ha permitido que la plataforma sume más de 570 inversionistas (Forbes, 2023). Según Olarte, fundador y CEO de Lokl, los proyectos inmobiliarios financiados a través de la plataforma ofrecen una rentabilidad mínima del 12% anual, que puede llegar hasta un 20% anual, dependiendo de los avances y el éxito del proyecto. Asimismo, el startup reporta un crecimiento de 10 veces sobre la facturación tras el segundo año de operación de su primer proyecto financiado, Indie Universe (Forbes, 2023). Lokl está en conversaciones con más de cinco empresarios para ampliar las opciones de inversión en ciudades como Barranquilla, Cali, Bogotá y Medellín. Además, la 46 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. empresa se encuentra en una ronda de financiación en la que busca US$500,000 para expandirse en el mercado nacional y hacia México, Brasil y Estados Unidos. Su objetivo es facilitar la inversión en proyectos inmobiliarios innovadores y de alto impacto en diferentes mercados (Cajamarca, 2021). A continuación, se presentan los factores identificados tanto internos como externos que determinan el éxito de la plataforma Lokl y de los proyectos inmobiliarios financiados a través de ella. o Factores internos Lokl cuenta con una base de usuarios grande (570+), la cual esta compuesta por pequeños y medianos inversionistas que anteriormente no tenían oportunidad de participar en el mercado inmobiliario. El éxito de Lokl en cuanto a usuarios se debe principalmente al bajo monto mínimo de inversión para participar en los proyectos inmobiliarios (Forbes, 2023). Lokl ha desarrollado un metaverso exclusivo, siendo la primera plataforma en Latinoamérica en crear un mundo virtual para una comunidad de inversionistas inmobiliarios. Este metaverso permite a los inversionistas tener una experiencia inmersiva, explorar los proyectos inmobiliarios de manera virtual, interactuar con otros inversionistas y sentirse parte de una comunidad. La implementación de tecnologías innovadoras es un factor que ha diferenciado a Lokl de las demás plataformas de crowdfunding (Guerrero, 2022). o Factores externos Lokl se ha enfocado principalmente en financiar proyectos inmobiliarios con espacios compartidos como coworking y coliving, dos espacios que desde la pandemia siguen ganando participación especialmente entre jóvenes estudiantes y emprendedores. Esta tendencia impulsa la demanda de los proyectos que Lokl financia, aumentando su viabilidad y rentabilidad (Cajamarca, 2021). El interés creciente en el metaverso y las tecnologías inmersivas ofrece a Lokl una ventaja competitiva. Al ser pioneros en la creación de un metaverso inmobiliario en 47 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. Latinoamérica, Lokl se beneficia de la tendencia global hacia la digitalización y las experiencias virtuales, atrayendo a inversores interesados en tecnologías innovadoras (Guerrero, 2022). 3.4.7 Habi y A2censo Habi es una Proptech de Colombia que les permite a las personas vender su casa por internet. A diferencia de una inmobiliaria, Habi compra la casa de sus clientes de contado, los remodelan y los venden a un precio competitivo. Habi les ofrece la oportunidad a las personas de vender su casa para comprar otra, para satisfacer una necesidad de liquidez y además les ofrece oportunidades de inversión en el sector de bienes raíces. Por otro lado, A2censo es el ecosistema de inversión y financiación de la Bolsa de Valores de Colombia. A2censo es también una plataforma de crowdfunding, en donde las empresas buscan financiar sus proyectos mientras que los aportantes buscan crecer sus ahorros apoyándolos. Recientemente, Habi recibió una financiación de 3.000 millones de pesos en 6 horas con el objetivo de fortalecer su capital de trabajo para la compra y venta de viviendas y con eso asegurar la rentabilidad de sus inversionistas. Superando el récord de financiación de una compañía en A2censo, se contó con la participación de 1.421 inversionistas, obteniendo un retorno esperado de 9,75% efectivo anual (E.A.) en su préstamo. Desde su primera promoción en A2censo, “Habi registra un crecimiento acelerado ampliando su cobertura a ciudades como Cali y Barranquilla y buscando llegar a invertir más de $500.000 millones en el sector vivienda. Esto se suma a las operaciones en Bogotá y Medellín. El equipo de trabajo también ha crecido, pasando de 80 empleados a 300. En el mediano plazo la compañía espera tener 500 empleados.” (Portafolio, 2021). 3.5 DESCRIPCIÓN DE PERCEPCIONES Y EXPECTATIVAS A continuación, se presenta una descripción de las percepciones y expectativas de los inversores potenciales y de los desarrolladores inmobiliarios respecto a la adopción del crowdfunding en Antioquia según el análisis de casos de estudio realizado. 48 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 3.5.1 Inversores potenciales o Accesibilidad y democratización de la inversión Los inversores antioqueños ven en el crowdfunding inmobiliario una oportunidad para acceder a inversiones en bienes raíces que antes estaban reservadas para grandes inversionistas o instituciones financieras. En el análisis de los casos de estudio se evidencia que un factor determinante para atraer inversores es tener un monto mínimo de inversión bajo, plataformas como Lokl y Troop han demostrado que es posible invertir en proyectos inmobiliarios con montos desde US$1,000, lo que hace la inversión más accesible. Los inversionistas antioqueños esperan que las plataformas de crowdfunding inmobiliario ofrezcan oportunidades de inversión con montos mínimos bajos. o Transparencia y confianza La participación de empresas reconocidas y reguladas genera confianza en los inversores. El caso de Habi, que recaudó $3,000 millones COP en solo seis horas a través de A2censo, plataforma respaldada por la Bolsa de Valores de Colombia, refuerza la percepción de seguridad en este tipo de inversiones. De igual manera la integración de la plataforma Troop con Inversiones Bloom, una Sociedad de Financiación Colectiva (SOFICO), evidencia la confianza y seguridad que genera en los inversores la regulación de las plataformas. Los inversores esperan que las plataformas de crowdfunding inmobiliario estén reguladas y ofrezcan transparencia en la información de los proyectos, riesgos y rendimientos, asegurando la protección de sus inversiones. o Retornos atractivos y diversificación Tras evaluar los retornos ofrecidos por los proyectos de las plataformas específicamente colombianas se puede establecer un rango entre 9,75% efectivo anual y 20% efectivo anual. Por su parte, Habi ofreció un retorno esperado del 9,75% efectivo 49 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. anual, mientras que Lokl menciona rentabilidades mínimas del 12% anual, pudiendo llegar hasta el 20%. Los inversores buscan obtener rendimientos atractivos y constantes, además de la posibilidad de diversificar sus inversiones en diferentes tipos de proyectos y ubicaciones dentro y fuera de Antioquia. o Innovación y experiencia de usuario El uso de tecnología facilita el proceso de inversión. Ya sea desde un proceso de inversión optimizado como Bricksave, el uso de tecnología blockchain como Troop, o una comunidad construida en el metaverso como Lokl. La implementación de la tecnología en las plataformas de crowdfunding inmobiliario ofrece un grado de sencillez y seguridad que atrae a muchos inversionistas. Los inversores esperan plataformas fáciles de usar, con procesos de inversión simplificados y soporte tecnológico avanzado, que les permitan gestionar sus inversiones de manera eficiente. 3.5.2 Desarrolladores inmobiliarios o Acceso a nuevas fuentes de financiamiento El crowdfunding inmobiliario se percibe como una alternativa efectiva para financiar proyectos, especialmente para aquellos que pueden no cumplir con los requisitos estrictos de la banca tradicional. Los desarrolladores en Antioquia esperan obtener financiamiento de manera más ágil y flexible, ampliando sus posibilidades de llevar a cabo proyectos que contribuyan al desarrollo de la región. o Ampliación de la base de inversores Al democratizar la inversión, los desarrolladores pueden acceder a una base más amplia de inversores, creando una comunidad que apoya y se interesa por el éxito del proyecto. 50 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. Los desarrolladores inmobiliarios en Antioquia esperan generar mayor visibilidad y respaldo financiero atrayendo pequeños y medianos inversores a través del crowdfunfing. o Flexibilidad en estructuras financieras El crowdfunding permite estructurar financiamientos que puedan adaptarse mejor a las necesidades específicas de cada proyecto, incluyendo modelos de deuda, equity, o modelos mixtos. Los desarrolladores esperan tener opciones flexibles que les permitan optimizar la estructura financiera de sus proyectos, reduciendo costos y plazos de financiamiento. 51 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. 4. CONCLUSIONES Y CONSIDERACIONES FINALES Al haber abordado el crowdfunding inmobiliario como una alternativa de financiamiento e inversión con un enfoque aplicado en un contexto específico como el departamento de Antioquia, en Colombia, es posible identificar las ventajas y las implicaciones de esta herramienta en la operación. El análisis de casos de estudio, de la información de la literatura, así como de la experiencia empírica, permite rescatar varias conclusiones clave relativas a los diversos aspectos del tema. En primer lugar, el fortalecimiento de la democratización de la inversión es una de las principales oportunidades del crowdfunding. Mientras que antes los pequeños y medianos inversores no podían acceder a montos suficientes para invertir en propiedades inmobiliarias, este modelo ha permitido que esta situación cambie. Invertir en cifras más accesibles ha permitido que muchos inversores que partían del desconocimiento del mercado inmobiliario o de la impresión del alto riesgo, diversifiquen su actividad y los fondos de inversión. Para Antioquia, donde la inversión en propiedades inmobiliarias está creciendo de forma exponencial, este modelo abre nuevas fuentes de financiación para los residentes y ofrece una mayor diversificación de inversores en la región. Además, la confiabilidad y la transparencia de las plataformas reguladas como A2censo y Troop influyen claramente en la elección de los inversores. La supervisión de las entidades financieras, la Superintendencia Financiera de Colombia, ha demostrado que la normatividad del mercado de valores permite la confianza de los inversores nacionales y extranjeros. La regulación no solo es un tema formal, sino un mecanismo de soporte de confianza necesario para la colaboración en proyectos de alto riesgo, pero de alto beneficio. Los inversores de Antioquia han dado la bienvenida a la información confiable facilitada por estas plataformas, lo que reduce el riesgo percibido asociado a la participación en tales proyectos. 52 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. Otra área de enfoque es la atracción de la tasa de retorno de inversión. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario han ofrecido tasas de retorno por encima del 9,75% y hasta el 20% anual, dependiendo del proyecto y de la plataforma. Dada la capacidad de diversificar y las atractivas tasas de retorno, el interés de los usuarios ha crecido. La potencial inversión en Antioquia representa una oportunidad beneficiosa para la estabilidad económica. A pesar de estas oportunidades, el desarrollo del crowdfunding inmobiliario en Antioquia se enfrenta a desafíos críticos para su consolidación como una opción principal. El principal desafío es la asimetría de información entre los desarrolladores inmobiliarios y los inversores potenciales. Aunque la información recopilada a través de estas plataformas es valiosa, siempre representa un riesgo de capital y, a veces, las transacciones entre usuarios pueden crear una tendencia a sobrepasar las expectativas posibles. Esto hace aún más importante crear una sólida base informativa sobre las principales oportunidades. La estructura normativa en Colombia está poco desarrollada y, aunque ha comenzado a introducirse la regulación del crowdfunding, los reglamentos pueden avanzar más en sus formatos. Es necesario seguir trabajando en la regulación para que se adapte mejor a las necesidades de las partes interesadas y facilite la innovación en el ámbito financiero. 53 La información presentada en este documento es de exclusiva responsabilidad de los autores y no compromete a la EIA. REFERENCIAS Acerca de Bricksave - expertos en crowdfunding. (s. f.). 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Cañigueral, A. (2013, 12 noviembre). BBVA Research: el crowdfund